+371 27888678
Bankas: Iemesli – zemi ienākumi un ēnu ekonomikas izplatība
Finanšu nozares asociācija (FNA) norādīja uz ēnu ekonomiku kā vienu no problēmām gausajai mājokļu kreditēšanai reģionos.
"Ekonomiskās problēmas mājokļu kreditēšanu reģionos padara sarežģītu vairāku iemeslu dēļ. Tai skaitā, reģionos ir augstāks bezdarba līmenis, iedzīvotājiem zemāki ienākumi, reģionos ir lielāka ēnu ekonomika.
Tā rezultātā hipotekāro kredītu izsniegšanu reģionu iedzīvotājiem ir apgrūtināta, jo ir problēmas ar nepieciešamo oficiālo ienākumu uzrādīšanu.
Būtiski piezīmēt, ka kredītiestādēm, lai izsniegtu hipotekāro kredītu, ir nepieciešams nodrošināt, ka aizņēmēji spēj gan atmaksāt kredītu, gan uzturēt savu dzīvi kvalitatīvi. Savukārt, ja ir zemi ienākumi, tas ir sarežģīti," skaidroja asociācijā.
FNA uzsvēra, ka pastāv būtiskas ienākumu atšķirības starp Rīgu, Pierīgu un citiem Latvijas reģioniem. Mājokļu kreditēšana koncentrējas galvenokārt vietās, kur dzīvo un strādā vairāk cilvēku. Iedzīvotāju pirktspēja ir nozīmīgs faktors mājokļu kreditēšanā, atzīmēja asociācijā.
"Luminor" bankā piebilda, ka nepietiekami ienākumi joprojām ir biežākais atteikuma iemesls mājokļa kredītam.
Mēdz slēpt darījumu patieso vērtību
Latvijas Bankā atzīmēja, ka ēnu ekonomikas izplatība izpaužas ne tikai "aplokšņu" algās un tādējādi ierobežotās iespējās saņemt kredītu, bet arī darījumu patiesās vērtībās slēpšanā.
Veiktā analīze liecina, ka Latvijas valstspilsētās atšķirība starp sludinājumos un reģistrētajos darījumos norādītajām dzīvokļu cenām mēdz būt 10–40%, bet Daugavpilī un Rēzeknē atsevišķiem nekustamā īpašuma veidiem pat 60–80% apmērā, norādīja centrālajā bankā.
"Motivācija neuzrādīt patieso darījumu vērtību var būt saistāma ar vairākiem iemesliem, to skaitā ar vēlmi slēpt ienākumus, izvairīšanos no iedzīvotāju ienākuma nodokļa samaksas par kapitāla pieaugumu, kā arī ar nevēlēšanos maksāt valsts nodevu par īpašuma tiesību nostiprināšanu Zemesgrāmatā," skaidroja Latvijas Bankā.
Šādai situācijai, pēc Latvijas Bankas teiktā, ir tālejošas negatīvas sekas arī attiecībā uz godprātīgiem tirgus dalībniekiem un mājokļu tirgu kopumā.
Liels tādu darījumu īpatsvars, kuru summas ir apzināti samazinātas, neļauj objektīvi novērtēt patieso nekustamā īpašuma vērtību, kas ir būtisks kritērijs mājokļa kredīta izsniegšanai.
Norāda uz problēmām ar īpašuma novērtējumu
Latvijas Bankā atzīmēja, ka jauna mājokļa būvniecības izmaksas vai mājokļa iegādes vērtība var būtiski pārsniegt novērtējumam izmantoto reģistrēto darījumu vērtības. Tādā gadījumā kredītu mājokļa būvniecībai vai iegādei nav iespējams izsniegt nepieciešamajā apmērā – tiek ierobežota jaunu mājokļu būvniecība, tiek bremzēts arī otrreizējais tirgus un mazinās mājokļu pieejamība.
Īpaši aktuāla šī problēma ir mazākās pašvaldībās, kur vērtējuma veikšanai izmantojamo darījumu skaits ir mazs, atzīmēja Latvijas Bankā.
Arī FNA atzina: "Viens no būtiskiem iemesliem ir nekustamā īpašuma tirgus specifika reģionos – jaunā būvniecība bieži vien ir tā, kas veicina kopējo kreditēšanas attīstību kādā vietā. Problēma ir tāda, ka nekustamā īpašuma cenas ārpus Rīgas daudzās vietās ir zemākas nekā jaunas būvniecības izmaksas. Uzcelt māju ārpus Rīgas maksā praktiski tikpat, cik uzcelt māju Rīgā, tomēr tās vērtība pēc tam būs krietni zemāka."
Nozares asociācija akcentēja, ka izsniegt finansējumu reģionos ārpus pilsētām ir izaicinoši, jo ir teritorijas, kurās darījumi līdz šim nav notikuši, kas apgrūtina īpašuma novērtēšanu un tā likviditātes izvērtēšanu.
Turklāt nereti īpašumu novērtējumi reģionos ir zemi, kas vēl vairāk sarežģī finansējuma piešķiršanas procesu, norādīja FNA.
Problēma – salīdzinoši lētāku kredītu ierobežotā pieejamība
Tāpat Latvijas Bankas veiktā analīze liecina, ka kredītiestāžu vēlme izsniegt neliela apjoma mājokļa kredītus reģionos ir visai ierobežota. To apliecina arī tas, ka tikai ļoti maza daļa darījumu par salīdzinoši mazākām summām tiek finansēta ar banku kredītiem.
Proti, ar nekustamā īpašuma ķīlu nodrošinātajiem kredītiem finansēto darījumu skaits nepārsniedz 1% no kopējā tādu darījumu skaita, kuru summa ir līdz 20 000 eiro.
Salīdzinājumam – krietni vairāk nekā puse darījumu par summu virs 60 000 eiro tiek finansēta ar nodrošinātajiem kredītiem.
Tā vietā tiek piedāvāti mazie mājokļa kredīti jeb mājokļa kredīti bez nekustamā īpašuma ķīlas, kas 2023. gada beigās veidoja gandrīz 15% no visa mājokļa kredītu portfeļa. Šo kredītu procentu likmes ir vidēji 2–3 reizes augstākas nekā nodrošinātajiem kredītiem.
Kredītu ar samērīgām procentu likmēm nepieejamība maziem darījumiem ir problēma, kas īpaši skar reģionus, secinājusi Latvijas Banka.
Tikmēr FNA atzīmēja: saskaņā ar komercbanku novērojumiem iedzīvotāji reģionos paši mēdz izvēlēties darījumus, kuros var izvairīties no ķīlas reģistrēšanas, proti, patēriņa kredītus. "Luminor" bankā piebilda: "Gadījumos, kad finansējums ir pieejams, novērots – tieši reģionos iedzīvotāji dod priekšroku darījumiem, kur var izvairīties no ķīlas reģistrēšanas, īpaši tas ir izplatīts nekustamo īpašumu darījumiem līdz 15 000 eiro."
Latvijas Banka rosina mazināt nodevu, Finanšu ministrija pret
Lai situāciju mājokļu kreditēšanā reģionos uzlabotu, Latvijas Bankas ieskatā nepieciešami risinājumi, kas veicinātu iesaistīto pušu vēlmi norādīt patieso darījuma summu.
Centrālā banka uzskata, ka viens risinājums būtu samazināt valsts nodevu par īpašuma tiesību nostiprināšanu Zemesgrāmatā, kas Latvijā ir krietni augstāka nekā Lietuvā un Igaunijā.
Latvijā nodevas pilnais apmērs ir 1,5% no darījuma vērtības, kamēr Igaunijā – 0,1–0,2% no darījuma vērtības, savukārt Lietuvā tas ir fiksēts maksājums 17–34 eiro apmērā.
Pašlaik Latvijā samazināts 0,5% nodevas apmērs ir piemērojams tikai noteiktām sabiedrības grupām – personām ar Latvijas Goda ģimenes apliecību, kā arī personām, kas nekustamo īpašumu iegūst, izmantojot valsts sniegto palīdzību dzīvojamās telpas iegādei vai būvniecībai ("Altum" garantiju programma).
Latvijas Banka norādīja, ka valsts nodevas par īpašuma tiesību nostiprināšanu Zemesgrāmatā apmērs ir vērā ņemams papildu finansiāls slogs nekustamā īpašuma iegādei.
"Tāpēc risinājums ar plašāku ietekmi būtu nodevas samazināšana visiem iedzīvotājiem. Šāds solis veicinātu mājokļu tirgus aktivitāti un uzlabotu nekustamo īpašumu vērtējumu kvalitāti, tādējādi veicinot kreditēšanu arī reģionos," rosināja Latvijas Banka.
Finanšu ministrijā (FM) atzina, ka nodokļu politikas izstrādē ir izvērtēta nodevas par īpašuma tiesību un ķīlas tiesību nostiprināšanu Zemesgrāmatā likmju izmaiņu ietekme.
"Ņemot vērā, ka bija jānodrošina fiskāli neitrālas nodokļu politikas izmaiņas 2025. – 2027. gadam un ka
nodevas par īpašuma tiesību un ķīlas tiesību nostiprināšanu Zemesgrāmatā samazināšana radītu negatīvu fiskālo ietekmi uz valsts budžetu,
minētās nodevas samazināšana netika iekļauta budžeta paketē vienlaicīgi ar pārējiem nodokļu politikas izmaiņu pasākumiem," skaidroja FM.
Rosina izveidot "Altum" programmu aizdevumiem, EM pie tās strādā
Jau ieviestās "Altum" mājokļu kreditēšanu atbalsta programmas
- Valsts garantija bankas aizdevumam mājokļa iegādei vai būvniecībai ģimenēm ar bērniem, jaunajiem speciālistiem un Nacionālo bruņoto spēku karavīriem, kuriem ir pastāvīgi ienākumi, bet nav pietiekamu uzkrājumu pirmajai iemaksai.
- Balsts subsīdija jeb vienreizējs valsts atbalsts daudzbērnu ģimenēm bankas aizdevuma pirmās iemaksas samazināšanai mājokļa iegādei vai būvniecībai 8 000 eiro apmērā, ja ģimenē ir 3 bērni (vai 2 un tiek gaidīts trešais) vai 10 000 eiro apmērā, ja ģimenē ir 4 bērni vai vairāk (vai 3 un tiek gaidīts ceturtais). Subsīdiju palielina par 2 000 eiro, ja iegādājamais/ būvējamais mājoklis ir gandrīz nulles enerģijas patēriņa ēka saskaņā ar energoefektivitātes normatīviem.
- Balsts subsīdija jeb vienreizējs valsts atbalsts ģimenēm ar bērniem ar invaliditāti bankas aizdevuma pirmās iemaksas samazināšanai mājokļa iegādei vai būvniecībai 8 000 eiro apmērā, ja ģimenē ir bērns ar invaliditāti. Subsīdiju palielina par 2 000 eiro, ja iegādājamais/ būvējamais mājoklis ir gandrīz nulles enerģijas patēriņa ēka, saskaņā ar energoefektivitātes normatīviem.
Avots: Ekonomikas ministrija
Tā kā kredītu ar samērīgām procentu likmēm nepieejamība maziem darījumiem ir problēma, kas īpaši skar reģionus, Latvijas Banka situācijas uzlabošanai rosinājusi "Altum" izveidot neliela apjoma nodrošinātu aizdevumu programmu nekustamā īpašuma iegādei. Šo priekšlikumu Latvijas Banka pārrunājusi ar EM un "Altum" vadību.
"Ar tiešu kredītu izsniegšanu programma novērstu tirgus nepilnību, uzlabojot maza apjoma mājokļa kredītu pieejamību reģionos.
Vienlaikus tiktu saglabāts tirgus nenodrošinātiem kredītiem remontam un citiem mērķiem, kas nav īpašuma iegāde," atzīmēja Latvijas Bankā.
EM atzina, ka mājokļu kreditēšanas iespēju paplašināšanai reģionos iecerēts veidot jaunu "Altum" aizdevumu atbalsta programmu 3,5 miljonu eiro apmērā. Lai risinātu tirgus nepilnības un veicinātu hipotekāro kredītu mājokļu iegādei ārpus Rīgas un Pierīgas pieejamību, EM sadarbībā ar "Altum" 2024. gadā ir uzsākusi darbu pie "Altum" darbības jomas paplašināšanas, kas prasa saskaņojumu ar Eiropas Komisiju (EK) un šādas "Altum" darbības jomas notifikāciju.
"Notifikācija "Altum" darbības jomas paplašināšanai tika iesniegta Eiropas Komisijā 2024. gada oktobrī, pēc kā ir notikušas gan papildus sarunas, gan sarakste ar Eiropas Komisiju," norādīja EM.
EM norādīja, ka pēc notifikācijas saskaņošanas un grozījumiem EK lēmumā par "Altum" darbību, paplašinot to uz hipotekāro kreditēšanu fiziskām personām mājokļa iegādei, tiks uzsākts darbs pie atbilstošas atbalsta programmas izstrādes.
"Paredzēts, ka atbalsta programma tiks izstrādāta un nodota saskaņošanai šā gada 2. ceturksnī, un tā paredzēs "Altum" aizdevumus mājokļa iegādei fiziskām personām ārpus Rīgas un Pierīgas," pauda EM.
Ministrijā norādīja, ka šobrīd vēl nevar neko pateikt par jaunā valsts atbalsta saņemšanas nosacījumiem.
"Tiklīdz saņemsim EK apstiprinājumu, sāksies darbs pie programmas izstrādes un dažādas diskusijas, lai tieši šos jautājumus formulētu," pauda EM.
FNA ieskatā, jaunā programma varētu radīt papildu iespējas iedzīvotājiem saņemt kredītu īpašuma iegādei reģionos.
Reģionos trūkst kvalitatīvu mājokļu; rosina uzlabot piedāvājumu
Situāciju mājokļu kreditēšanā reģionos var labot, arī rūpējoties par ekonomiskajiem izaicinājumiem un uzlabojot mājokļu piedāvājumu, uzskata FNA.
"Nepieciešams veikt mērķtiecīgu darbu reģionu ekonomiskās attīstības jomā. Tas nodrošinātu iedzīvotājiem iespēju iegādāties mājokli ar hipotekārā aizdevuma palīdzību.
Nedrīkst aizmirst par pasākumiem, kas ļautu uzlabot nodarbinātības rādītājus, un jādod iespējas iedzīvotājiem saņemt augstākus ienākumus," pauda FNA.
Pēc asociācijā teiktā, reģionos trūkst kvalitatīvu mājokļu, tāpēc arī dzīvojamā fonda uzlabojumi ir viens no steidzamākajiem valstij paveicamajiem darbiem.
Uz mūsdienu prasībām atbilstoša dzīvojamā fonda trūkumu norādīja arī bankas "Citadele" pārstāve Anna Osokina, līdzīgi kā FNA paužot: "Kā galvenais virzītājspēks saglabāsies ekonomiskā aktivitāte, kas būtībā ir uzņēmējdarbība, darbavietas un līdz ar to arī iedzīvotāju ienākumi.
Jaunas darbavietas nozīmē lielāku pieprasījumu pēc īpašumiem, kas var stimulēt gan jauna dzīvojamā fonda būvniecību konkrētā reģionā, gan tā kreditēšanu."
Arī "Luminor" bankā norādīja, ka reģionos trūkst kvalitatīvu un mūsdienīgu mājokļu, kā arī jauno projektu skaits ir ļoti zems. Reģionos ir lielāks īpatsvars ar privātmājām, no kurām liela daļa ir sliktā stāvoklī.
"Ņemot vērā būtiskās atšķirības starp māju celtniecības izmaksām reģionos un nekustamā īpašuma tirgus cenām, rodas jautājums – cik lielu daļu no projekta izmaksām bankas var finansēt? Tā ir strukturāla problēma, kuras risināšanai nepieciešama arī valsts mērķtiecīga iesaiste," uzskata FNA.
