AA
LV
+371 27888678PĀRDOT
INVESTĒT
UZZINI SAVA ĪPAŠUMA VĒRTĪBU
AA
LV
PĀRDOT
INVESTĒT
UZZINI SAVA ĪPAŠUMA VĒRTĪBU
AA
LV
PĀRDOT
INVESTĒT
UZZINI SAVA ĪPAŠUMA VĒRTĪBU
Nekustamā īpašuma pārdošana reti ir tikai vienkāršs “darījums”. Vienam tas ir loģisks nākamais solis – ģimene aug, vajag lielāku mājokli. Citam tas ir mēģinājums sakārtot dzīvi pēc pārmaiņām, pārcelšanās uz citu pilsētu vai darba maiņas. Vēl kādam tā ir apzināta investīcija: nopirkt, uzlabot, pārdot. Lai kāds būtu iemesls, nekustamā īpašuma pārdošanas process gandrīz vienmēr ietver arī otru pusi – juridisko un nodokļu realitāti.
Un tieši nodokļi ir tā sadaļa, kurā bieži rodas nevajadzīgi pārsteigumi. Daļa pārdevēju ir pārliecināti, ka nodokļi noteikti būs jāmaksā, citi – ka nekas nav jāmaksā, jo tas taču ir personīgais dzīvoklis. Patiesība ir starp šīm galējībām: nodoklis ir jāmaksā gadījumos, kad veidojas peļņa, taču nodoklis nav jāmaksā, ja konkrētajā situācijā izpildās likumā noteiktie atbrīvojumi. Tāpēc ir vērts saprast, kādi nosacījumi tiek vērtēti, kā tiek noteikts iedzīvotāju ienākuma nodoklis un kā plānot nekustamā īpašuma atsavināšanas procesu, lai izvairītos no liekiem izdevumiem.
Šajā rakstā izskaidrosim, kādi nodokļi attiecas uz nekustamo īpašumu Latvijā 2026. gada situācijā, kā tiek noteikts ienākums no kapitāla pieauguma, kādu lomu spēlē īpašuma turēšanas ilgums un personas deklarētā dzīvesvieta, kā arī kādi izdevumi var samazināt apliekamo ienākumu. Mērķis ir vienkāršs – lai jūsu īpašuma pārdošana būtu ne tikai izdevīga, bet arī paredzama.
Biežākais jautājums, pārdodot nekustamo īpašumu, ir saistīts ar iedzīvotāju ienākuma nodokli. Tas ir nodoklis, kas var tikt piemērots peļņai, ko gūst no nekustamā īpašuma atsavināšanas. Galvenais nav pats fakts, ka notiek īpašuma pārdošana, bet gan tas, vai veidojas ienākums no kapitāla pieauguma.
Latvijas regulējumā galvenais princips ir šāds: ja tiek gūts ienākums no kapitāla pieauguma, tas parasti tiek aplikts ar 25,5% likmi. Šo maksājumu ikdienā dēvē par iedzīvotāju ienākuma nodokļa sastāvdaļu, taču precīzāk ir saprast, ka tas ir ienākuma nodoklis par kapitālu.
Vienlaikus ir svarīgi neapjukt, jo likums paredz gadījumus, kad nodoklis nav jāmaksā. Nekustamais īpašums, kas bijis personas īpašumā ilgāk par 60 mēnešiem (no dienas, kad attiecīgais nekustamais īpašums reģistrēts zemesgrāmatā) un vismaz 12 mēnešus pēc kārtas šajā periodā ir bijis personas deklarētā dzīvesvieta, var tikt pārdots bez nodokļa nomaksas.
Tāpat nodoklis nav jāmaksā, ja tas ir vienīgais nekustamais īpašums un gūtais ienākums no tā pārdošanas 12 mēnešu laikā no jauna tiek ieguldīts funkcionāli līdzīgā nekustamajā īpašumā. Jāvērš uzmanību, ka gadījumā, ja ienākumi netiek ieguldīti pilnā apmērā, par starpību ir jāmaksā nodoklis.
Ienākumu no kapitāla pieauguma aprēķina, no atsavināšanas cenas atņemot iegādes vērtību un veiktos ieguldījumus. Tas ir aprēķins, kurā kapitāla pieaugumu veido pozitīva starpība.
Lai veiktu precīzu aprēķinu, jāņem vērā:
Nekustamā īpašuma iegādes vērtība: Ne vienmēr tā ir tikai pirkuma cena. Īpašuma iegādes vērtībā var ietilpt arī valsts nodevas par īpašuma tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā.
Saistītie izdevumi: Izdevumi, kas saistīti ar īpašuma uzturēšanu un uzlabošanu, ja tie ir dokumentāri pamatoti.
Kredīta procenti: Ja dokumentāri apliecināta informācija ļauj identificēt kredīta un konkrētā īpašuma saisti, iegādes vērtībā var iekļaut arī samaksātos procentu maksājumus par kredītu.
Piemēram, ja dzīvoklis nopirkts par 70 000 eiro un pārdots par 100 000 eiro, peļņa ir 30 000 eiro. No šīs summas atņemot nodevas par īpašuma tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā (komisijas un kancelejas maksas), veidojas apliekamais kapitāla pieaugums.
Nodoklis no pārdošanas var netikt piemērots arī specifiskos gadījumos, kad nekustamais īpašums tiek nodots tuviem cilvēkiem. Ja puses saista laulība vai radniecība līdz trešajai pakāpei Civillikuma izpratnē (piemēram, bērni, mazbērni, vecāki, brāļi vai māsas), nekustamā īpašuma atsavināšanas process var būt nodokļu ziņā ievērojami izdevīgāks. Šādos gadījumos no nekustamā īpašuma pārdošanas gūtais kapitāla pieaugums bieži vien netiek aplikts ar nodokli, taču ir būtiski, lai īpašuma tiesības būtu skaidri definētas un nostiprinātas.
Likumdošana paredz īpašus atvieglojumus situācijās, kad īpašums, kas tiek pārdots, ir personas vienīgais mājoklis. Ja ienākums no šāda nekustamā īpašuma pārdošanas 12 mēnešu laikā no jauna tiek ieguldīts funkcionāli līdzīgā nekustamajā īpašumā, tad iedzīvotāju ienākuma nodoklis nav jāmaksā.
Šie atvieglojumi ir īpaši aktuāli, ja tiek izmantotas valsts programmas (piemēram, Altum) īpašuma iegādei, lai palīdzētu ģimenēm vai jaunajiem speciālistiem tikt pie sava pirmā mājokļa. Svarīgi, lai jauna tiek ieguldīts funkcionāli līdzvērtīgā objektā, kas kalpos kā jaunā personas deklarētā dzīvesvieta. Ja jaunā mājokļa iegādes vērtība ir mazāka par iepriekšējā īpašuma pārdošanas cenu, starpība tiek uzskatīta par kapitāla pieaugumu, un par to jāmaksā nodoklis. Lai noteiktu, vai cena par jauno īpašumu ir adekvāta, iesakām pirms tam veikt profesionālu nekustamā īpašuma vērtēšanu.
Viens no efektīvākajiem veidiem, kā samazināt ienākumu no kapitāla pieauguma, ir precīza izdevumu uzskaite. Likums ļauj īpašuma iegādes vērtībā iekļaut visus pamatotos izdevumus, kas saistīti ar īpašuma uzlabošanu. Tas nozīmē, ka izdevumi par remontu, energoefektivitātes uzlabošanu, juridisko dokumentu kārtošanu, piemēram, rokas naudas līguma sagatvošanu, tiešā veidā samazina summu, no kuras jāmaksā iedzīvotāju ienākuma nodoklis.
Šeit izšķiroša nozīme ir dokumentāri apliecinātai informācijai, kas ļauj identificēt veiktos maksājumus. Tikai rūpīgi saglabāti čeki, rēķini un bankas maksājumu uzdevumi ir derīgi, lai pamatotu izdevumus VID. Tāpat iegādes vērtībā var iekļaut arī samaksātos procentu maksājumus par kredītu, ja informācija ļauj identificēt kredīta saisti ar konkrēto objektu. Bez šiem pierādījumiem pat vērienīgs remonts nodokļu aprēķinā netiks ņemts vērā.
Lai nekustamā īpašuma pārdošana noritētu veiksmīgi un bez liekiem finansiāliem zaudējumiem, ieteicams sekot šiem soļiem:
Rūpīgi dokumentējiet visas izmaksas: Jau no īpašuma iegādes brīža saglabājiet visus līgumus un rēķinus. Tas attiecas gan uz īpašuma tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā (komisijas maksas, notārs), gan uz visiem turpmākajiem remontdarbiem.
Plānojiet pārdošanas laiku: Ja līdz 60 mēnešu termiņam trūkst vien daži mēneši, iespējams, ir vērts nogaidīt ar atsavināšanas līguma noslēgšanas dienu, lai nodoklis vispār nebūtu jāmaksā.
Pārbaudiet deklarētās dzīvesvietas statusu: Pārliecinieties, vai esat bijis deklarēts īpašumā vismaz 12 mēnešus pēc kārtas pēdējo piecu gadu periodā.
Konsultējieties ar speciālistiem: Pirms darījuma pabeigšanas konsultējieties ar nodokļu speciālistu, grāmatvedi vai nekustamo īpašumu aģentūru, piemērma, Pilat.lv. Viņi palīdzēs aprēķināt precīzu kapitāla pieauguma apmēru un sagatavot dokumentus tā, lai deklarācija par ienākumu no kapitāla būtu korekta.
Izmantojiet profesionāļu palīdzību: Izvēloties uzticamu nekustamo īpašumu aģentūru vai juristu, jūs nodrošināsiet, ka visa dokumentāri apliecināta informācija ir sakārtota un atbilst likuma prasībām.
Šie soļi ne tikai palīdzēs izvairīties no negaidītiem izdevumiem, bet arī likumīgi samazinās nodokļu slogu, padarot nekustamā īpašuma pārdošanas pieredzi drošu un finansiāli izdevīgu.
Zināšanas un rūpīga plānošana - izdevīgākā darījuma atslēga
Nekustamā īpašuma pārdošana prasa ne tikai labu pircēju, bet arī zināšanas par likumdošanu. Iedzīvotāju ienākuma nodokļa aprēķins, kurā tiek ņemta vērā iegādes vērtība, veiktie procentu maksājumi par kredītu un tas, vai gūtais ienākums no jauna tiek ieguldīts funkcionāli līdzīgā īpašumā, ir izšķiroši faktori.
Rūpīgi plānojiet nekustamā īpašuma darījumu, pārliecinieties, cik ilgi derīgs nekustamā īpašuma novērtējums, saglabājiet visus dokumentus par nekustamā īpašuma iegādes izmaksām un pārliecinieties par savas deklarētās dzīvesvietas statusu. Tikai tad īpašuma pārdošana sniegs gaidīto finansiālo labumu un juridisku drošību.
Pieteikties bezmaksas konsultācijai
Citas ziņas
