Kad un kā deklarēt nekustamā īpašuma pārdošanu?

Daudzi cilvēki nonāk situācijā, kad nekustamais īpašums ir veiksmīgi pārdots, darījums noslēgts pie notāra un pircējs jau saņēmis atslēgas. Vēlāk, bieži rodas praktisks un mulsinošs jautājums - kā deklarēt nekustamā īpašuma pārdošanu, kad tas ir jādara un vai vispār ir jāmaksā nodoklis.

2025. gadā Latvijā no nekustamo īpašumu darījumiem Valsts ieņēmumu dienests saņem ap 20 000 deklarāciju gadā, un aptuveni 30% gadījumu nodoklis nav jāmaksā atbrīvojumu dēļ. Nereti tieši šis posms rada visvairāk neskaidrību, jo par nodokļu jautājumiem cilvēki sāk domāt tikai pēc darījuma noslēgšanas, nevis pirms tā. Savlaicīga un pareiza nekustamā īpašuma pārdošanas deklarēšana ir būtiska, jo tā palīdz izvairīties no soda naudām, nokavējuma procentiem un nepatīkamiem pārsteigumiem saziņā ar Valsts ieņēmumu dienestu. 

Šajā rakstā soli pa solim izskaidrosim, kad ir jādeklarē nekustamā īpašuma pārdošana, kā to izdarīt praksē, kādos gadījumos nodoklis nav jāmaksā un kad tomēr jārēķinās ar iedzīvotāju ienākuma nodokli no kapitāla pieauguma.

Kad ir jādeklarē nekustamā īpašuma pārdošana?

Vispārīgais princips ir vienkāršs - nekustamā īpašuma pārdošana ir jādeklarē tā gada ienākumu deklarācijā, kurā noticis pats darījums.

Ja ceturksnī ienākums no kapitāla pieauguma pārsniedz 1000 eiro, deklarācija jāiesniedz līdz nākamā mēneša 15. datumam, bet nodoklis jāsamaksā līdz 23. datumam; pretējā gadījumā - līdz nākamā gada 15. janvārim. Tas nozīmē, ka, ja pārdošanas līguma noslēgšanas diena ir, piemēram, 2024. gadā, deklarācija par šo darījumu ir jāiesniedz līdz nākamā gada 15. janvārim vai kopā ar gada ienākumu deklarāciju atbilstoši noteiktajam termiņam.

Deklarēšana attiecas uz fiziskās personas veiktu nekustamā īpašuma atsavināšanu, proti, pārdošanu. Pat ja šķiet, ka nodoklis nebūs jāmaksā, noteiktos gadījumos deklarācija par ienākumu no kapitāla pieauguma joprojām var būt jāiesniedz. Ja deklarācija netiek iesniegta laikus, Valsts ieņēmumu dienests var piemērot soda naudu vai aprēķināt nokavējuma procentus, tāpēc šo jautājumu ieteicams neatlikt uz pēdējo brīdi!

Vai ir situācijas, kad pārdošanu deklarēt nevajag?

Jā, pastāv vairāki gadījumi, kad nodoklis nav jāmaksā, un līdz ar to arī deklarēšanas pienākums var būt mazāk stingrs.

Nodoklis netiek piemērots, ja īpašums bijis īpašumā ilgāk par 60 mēnešiem un tajā bijusi deklarēta dzīvesvieta vismaz 12 mēnešus pēc kārtas pirms pārdošanas, vai arī tas bijis personas vienīgais īpašums. 

Tāpat nodoklis nav jāmaksā, ja īpašums ir personas īpašumā ilgāk par 60 mēnešiem un šajā laikā vismaz 12 mēnešus tajā ir bijusi deklarētā dzīvesvieta.

Atbrīvojums var attiekties arī uz gadījumiem, kad īpašums ir mantots no tuvinieka, piemēram, vecākiem vai vecvecākiem, ja tiek izpildīti normatīvajos aktos noteiktie nosacījumi.

Svarīgi atcerēties, ka katrs gadījums ir individuāls. Tas, ka īpašums ir mantots vai ilgstoši piederējis, automātiski nenozīmē, ka nekādi pienākumi nepastāv. Tāpēc, ja rodas šaubas, vienmēr ir vērts pārbaudīt konkrēto situāciju vai konsultēties ar profesionāļiem nekustamā īpašuma pārdošanas jautājumos.

Kā pareizi deklarēt nekustamā īpašuma pārdošanu?

Lai deklarētu nekustamā īpašuma pārdošanu korekti, vispirms ir jāsagatavo visi ar darījumu saistītie dokumenti. Tas ietver pirkuma vai iegādes līgumu, īpašuma iegādes izmaksu apliecinošus dokumentus, notāra rēķinus, kā arī čeku vai rēķinu kopijas par ieguldījumiem, kas veikti īpašumā.

Šie izdevumi samazina apliekamo peļņu - no pārdošanas cenas tiek atņemta iegādes vērtība un veikto uzlabojumu izmaksas. Tādējādi šie izdevumi vēlāk var samazināt apliekamo kapitāla pieaugumu.

Deklarācijā ir jānorāda pārdošanas cena, no kuras tiek atņemta iegādes vērtība un ar iegādi vai uzlabošanu saistītās izmaksas. Tieši starpība starp šīm summām veido ienākumu no kapitāla pieauguma, un tikai no šīs peļņas tiek aprēķināts iedzīvotāju ienākuma nodoklis. Tas nozīmē, ka nodoklis netiek maksāts no visas pārdošanas summas, bet tikai no faktiskā ieguvuma.

Kā deklarēt pārdošanu EDS vidē?

Mūsdienās deklarēt pārdošanu praksē nozīmē izmantot Elektroniskās deklarēšanas sistēmu (EDS). Process ir salīdzinoši vienkāršs, ja ir skaidrs, kur tieši jāievada informācija.

Pēc pieslēgšanās EDS jāatver gada ienākumu deklarācija, sadaļa “Ienākumi no kapitāla aktīviem”, un jāaizpilda pārdošanas summa, iegādes cena un ar darījumu saistītās izmaksas - sistēma nodokli aprēķina automātiski.

Ja nepieciešams, sistēmā var augšupielādēt dokumentus, kas apliecina iegādes vai uzlabošanas izdevumus. Pareizi aizpildīta deklarācija ļauj automātiski noteikt, vai nodoklis ir jāmaksā un kāds ir tā apmērs.

Kad jāmaksā nodoklis un cik liels tas var būt?

Iedzīvotāju ienākuma nodoklis par ienākumu no kapitāla pieauguma ir jāmaksā tikai tad, ja, no pārdošanas cenas atņemot iegādes un saistītās izmaksas - rodas peļņa.

No 2025. gada 1. janvāra nodokļa likme ir 25,5% (iepriekš - 20%), ja peļņa pārsniedz 1000 eiro ceturksnī. Ja peļņas nav vai tā nepārsniedz šo slieksni, nodoklis nav jāmaksā.

Nodokļa likme tiek piemērota tieši peļņai, nevis visai darījuma summai. Nodoklis ir jāsamaksā deklarācijā norādītajā termiņā, un kavēšanās var radīt papildu maksājumus. Tāpēc ir svarīgi sekot līdzi termiņiem un pārliecināties, ka deklarācija ir iesniegta korekti un laikus.

Biežāk pieļautās kļūdas deklarēšanas procesā

Viena no biežākajām kļūdām ir tā, ka netiek saglabāti dokumenti, kas apliecina iegādes vai remontu izmaksas. Aptuveni 40% pārdevēju aizmirst norādīt uzlabojumu izmaksas, tādējādi pārmaksājot nodokli. Rezultātā kapitāla pieaugums tiek aprēķināts lielāks, nekā tam vajadzētu būt.

Tāpat nereti tiek norādīta nepareiza pārdošanas cena vai aizmirsta īpašuma iegādes vērtība. Cita izplatīta kļūda ir deklarācijas aizpildīšana nepareizajā sadaļā vai tās neiesniegšana vispār, pieņemot, ka nodoklis nav jāmaksā. Pat ja nodokļa nav, noteiktos gadījumos deklarēt darījumu joprojām var būt nepieciešams.

Droša nekustamā īpašuma pārdošana - No darījuma līdz deklarācijai

Apkopojot galveno - nekustamā īpašuma pārdošanu parasti deklarē tā gada ienākumu deklarācijā, kurā noticis darījums, un dokumentu sagatavošana ir būtiska, lai pareizi aprēķinātu ienākumu no kapitāla pieauguma. Nodoklis tiek maksāts tikai no peļņas, nevis no visas pārdošanas summas, un atsevišķos gadījumos nodoklis nav jāmaksā vispār.

Ja rodas neskaidrības par to, kā deklarēt nekustamā īpašuma pārdošanu vai pastāv šaubas par nodokļu piemērošanu, drošākais risinājums ir uzticēt šo procesu profesionāļiem. PILAT nekustamā īpašuma aģentūra nekustamā īpašuma pārdošanas procesā, nodrošina veiksmīgu darījumu un pārliecību, ka visi juridiskie un nodokļu jautājumi ir kārtībā, atbilstoši normatīvajiem aktiem!

Pieteikt īpašumu