Nekustamā īpašuma pārdošanas kārtība - kas jāzina?

Pārdot īpašumu var šķist nekas grūts - ieliec sludinājumu, sagaidi pircēju un noslēdz darījumu. Realitātē gan tas nav tik vienkārši. Ir dokumenti, termiņi, sarunas, cenas, sludinājumi, notārs un vēl visādi sīkumi, kas kopā veido diezgan apjomīgu procesu. Ja to neizprot, var viegli rasties nevajadzīgi izdevumi vai vienkārši lieks stress. Tāpēc ir noderīgi saprast, kāda īsti ir nekustamā īpašuma pārdošanas kārtība, lai nesanāk pārsteigumi brīdī, kad pircējs jau gatavs maksāt.

1. Sagatavošanās nekustamā īpašuma pārdošanai

Pirmais, ko vajag izdarīt, ir pārliecināties, ka dokumenti ir sakārtoti. Daudzi cilvēki par to atceras tikai tad, kad pircējs jau gatavs slēgt darījumu. Bet notārs bez papīriem neko neparakstīs. Vajadzēs zemesgrāmatas apliecību, kadastra datus, inventarizācijas plānu, kā arī dokumentus par to, kas īsti ir īpašnieks. Ja īpašums ir kopīpašumā, visas personas būs jāiesaista. Ja kāds dzīvo ārzemēs, jārēķinās ar pilnvarām un termiņiem.

Otrs, ko var izdarīt - sakopt īpašumu. Nav runa par kapitālo remontu, bet tā, lai nav nepatīkami ienākt un kauns no atstātā bardaka. Pietiek ar tīrām virsmām un izvēdinātu telpu. Ja kaut kur kaut kas nestrādā, saremontē to - tie ir nieki, kas pircējam uzreiz lec acīs. Dažreiz pat pietiek vienkārši novākt liekās mantas, atbrīvot palodzes, ielikt puķi vai nomainīt spuldzi, kas sen nav strādājusi. Mērķis ir parādīt pircējam, ka par īpašumu rūpējas.

Kā pārdot īpašumu, kam ir īrnieki?

Ja līgums ir noslēgts uz nenoteiktu laiku, īpašnieks to var lauzt, ievērojot līgumā paredzētos termiņus un korekti paziņojot par izmaiņām. Tas parasti nozīmē paziņot vismaz mēnesi iepriekš, bet precīzs termiņš atkarīgs no līguma un situācijas. Svarīgi ir visu noformēt rakstiski, lai nav pārpratumu. Bet, ja sanāk lauzt līgumu pirms termiņa, tad jāskatās kā šīs lietas ir atrunātas līgumā.

Prezentējot īpašumu pircējam, vienmēr jābūt godīgam un jāpasaka, ka tajā pašlaik dzīvo īrnieki. Daži pircēji tieši meklē īpašumu ar īrniekiem kā ieguldījumu, un tas var būt pat pluss. Jo, iespējams, esošie īrnieki varēs palikt, tikai mainīsies īpašnieks. Citiem tas būs mīnuss, ja viņi gribēs pārvākties uzreiz pēc darījuma. Galvenais ir neslēpt šo faktu, jo pircējs to tāpat uzzinās, un tad neviens nebūs apmierināts.

2. Īpašuma cenas noteikšana

Noteikt cenu īpašumam nav tik vienkārši, kā sākumā šķiet. Īpašniekam parasti ir savs skatījums - “mēs te dzīvojām gadiem”, “te ir labs remonts”, “šis rajons ir īpašs”. Taču tirgus skatās citādi. Reālo cenu nosaka tas, cik cilvēki ir gatavi maksāt konkrētajā brīdī un konkrētajā vietā. Tieši tāpēc pirms pārdošanas ir vērts izpētīt, kas notiek apkārt: cik maksā līdzīgi dzīvokļi, kādā stāvoklī tie ir, cik ilgi tie stāv sludinājumos.

Profesionāla vērtējuma priekšrocības

Ja gribas lielāku pārliecību, var piesaistīt profesionālu vērtētāju. Sertificēts vērtētājs nosaka objektīvu tirgus vērtību, un šis dokuments bieži noder sarunās ar pircējiem, īpaši tad, ja darījumā iesaistīta banka. Vērtējums reizēm maksā pāris desmitus vai simtus eiro, taču tas var pasargāt no tā, ka īpašums tiek pārdots par krietni zemāku cenu vai ka darījums ievelkas neskaidru aprēķinu dēļ.

3. Pārdošanas kanālu izvēle

Šis ir jautājums, kas izraisa visvairāk diskusiju. Pārdodot pašam, nav jāmaksā komisija un viss ir pilnīgā kontrolē. Toties jāatbild uz visiem zvaniem, jāorganizē apskates, jāgatavo dokumenti, un jābūt pieejamam tad, kad pircējiem ir laiks - bieži vakaros un brīvdienās.

Pārdot pašam vai piesaistīt nekustamo īpašumu mākleri?

Pārdot pašam nozīmē arī to, ka jāzina, kur un kā sludinājumu ievietot, lai tas sasniegtu pircējus. Latvijā populārākās vietas ir portāli, kuros gandrīz visi meklē mājokļus: ss.com un city24.lv, kā arī dažādas Facebook grupas. Sludinājumam jābūt pārdomātam - ar kvalitatīvām fotogrāfijām, saprotamu aprakstu un cenu.

Ja mākleris ir labs, viņam ir skaidra izpratne par tirgu, pieredze ar dokumentiem un reāls pircēju saraksts datubāzēs. Protams, tas maksā, bet reizēm īpašumu izdodas pārdot ātrāk un par labāku cenu. Ja izvēlies mākleri, skaties, kā viņš komunicē, kādi ir viņa iepriekšējie darījumi un vai viņš tiešām saprot īpašuma specifiku.

4. Sludinājuma sagatavošana un pircēju piesaiste

Fotogrāfijas šeit ir puse no darba. Ja tās ir tumšas, sliktā leņķī vai vienkārši haotiskas, pircējs pat neatsauksies. Fotografē dienas laikā, atver aizkarus, iznes liekās mantas.

Sludinājuma aprakstam jābūt saprotamam un godīgam: kāda apkure, kādi komunālie, kas apkārt, kāds mājas tips. Pircējam patīk, ja informācija ir skaidra un neviens neko neslēpj.

Apskatē pircēji parasti uzdod vienus un tos pašus jautājumus: cik lieli ir komunālie maksājumi ziemā un vasarā, kas ar apsaimniekotāju, kāda ir ēkas vēsture, kad veikts remonts. Labāk informāciju sagatavot iepriekš, lai nav jāmeklē steigā.

5. Darījuma noslēgšana

Tad, kad pircējs ir atrasts, sākas juridiskā daļa. Pirkuma līgums tiek parakstīts pie notāra, un tas ir posms, kur visiem dokumentiem jābūt kārtībā. Notārs pārbauda, vai dokumenti ir korekti un sagatavo līgumu tā, lai abas puses būtu pasargātas. Naudas norēķini notiek caur norēķinu kontu vai depozītu, lai neviens netiktu apkrāpts.

Pēc tam, kad nauda ir ieskaitīta un dokumenti iesniegti zemesgrāmatā, tiek nodotas atslēgas. Pirms tam vēl jāfiksē skaitītāji, jāinformē apsaimniekotājs un jāsakārto lietas ar komunālajiem pakalpojumiem. Kad tas ir izdarīts, īpašums oficiāli nonāk jaunā īpašnieka rokās, un pārdošana ir pabeigta.

Īpašuma pārdošana nav sarežģīta, ja zina, kas jādara un kā viss notiek. Kad dokumenti ir kārtībā, cena noteikta un darījumu palīdz kārtot profesionāļi, process rit bez liekām problēmām. Galvenais ir sagatavoties iepriekš un neļaut lietām notikt haotiski. Ja kaut kas nav skaidrs, labāk laikus pajautāt, nevis mēģināt pašam censties noskaidrot.